新型城鎮(zhèn)化離不開土地和農(nóng)民問題，怎樣合理進行土地轉(zhuǎn)讓避免“土地財政”的老路，同時保護好環(huán)境與身份轉(zhuǎn)變中農(nóng)民的利益，成為時下熱議的話題。專家在采訪中告訴中國經(jīng)濟時報記者，土地轉(zhuǎn)讓應(yīng)納入規(guī)范的財稅體制框架內(nèi)，而農(nóng)民需要在土地流轉(zhuǎn)中多些知情權(quán)和選擇權(quán)，國家在土地為主的資源保護中應(yīng)發(fā)揮引導作用。
土地流轉(zhuǎn)需納入規(guī)范機制
2012年，土地市場總體冷清。據(jù)偉業(yè)我愛我家統(tǒng)計，2012年1至11月一線城市土地出讓金為1661億元，比去年同期下降41.5%。業(yè)內(nèi)人士表示，一方面土地出讓金驟減，使地方財政壓力陡增，加大地方政府明年推地動力；另一方面，在大力發(fā)展城鎮(zhèn)化背景下，土地改革不可避免，因此，2013年推進城鎮(zhèn)化應(yīng)警惕地方政府巧立名目賣地。
“土地問題是城鎮(zhèn)化頂層設(shè)計中該囊括的問題。土地出讓現(xiàn)象本身沒有對錯，關(guān)鍵在于怎樣賣地，怎么收賣地的錢？要將大量存在的不規(guī)范土地交易，納入國家制度化、規(guī)范化的財政稅收體系內(nèi)，保證較為公平合理的二次分配。”國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展戰(zhàn)略和區(qū)域經(jīng)濟研究部研究員劉勇向本報記者表示。
有機構(gòu)測算，隨著城鎮(zhèn)化的加速，未來十年，中國至少有120億平方米的住房需求，相當于2011年全國商品住宅銷售面積的12倍以上。
面對龐大的潛在土地轉(zhuǎn)讓額和房地產(chǎn)市場，劉勇表示，國有土地流轉(zhuǎn)應(yīng)以稅收為杠桿，作為分配手段進行調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)稅是適應(yīng)這種趨勢的路徑，將土地出讓金轉(zhuǎn)化為稅。國家應(yīng)將增量和存量結(jié)合起來考察，存量按市場價值的1%—2%收房地產(chǎn)稅，新增土地可根據(jù)競拍行情按比例小額度按年征稅，改變現(xiàn)在一次性長期出讓土地使用價值的現(xiàn)狀，也能增強競標的競爭性。
在過去的2012年，在嚴厲的調(diào)控政策之下，樓市一開始墜入寒冬，而后又逐漸轉(zhuǎn)暖，到了年末，再現(xiàn)翹尾行情。這種逐步上升的市場曲線在武漢體現(xiàn)得淋漓盡致，武漢樓市從去年3月開始就逐漸回暖，持續(xù)至7月，7月銷量創(chuàng)26個月新高，到了10月，前10個月成交量已超過2011年全年。去年全年總成交超過13萬套，創(chuàng)歷史最高紀錄。業(yè)內(nèi)人士大都認為，充滿爭議的房產(chǎn)稅最終能否落地，將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重要影響。
劉勇認為，存量土地納入常態(tài)稅收體系存在難度，過去拍賣一次性出讓了70年使用權(quán)，如果再開征房地產(chǎn)稅于理不通。對已經(jīng)轉(zhuǎn)讓的土地，或可等待其使用權(quán)期滿后再開征房地產(chǎn)稅。不過，為了增強直接稅的調(diào)節(jié)作用，降低間接稅比重，房產(chǎn)稅試點推行或能起到倒逼的作用。對于仍存在的一次性土地出讓金，應(yīng)按年度對地方財政分期撥款，防止地方以長期土地使用權(quán)出讓的資金換取粗放式的短期效益。
農(nóng)民應(yīng)在土地轉(zhuǎn)讓中獲得保障
無論怎樣構(gòu)建土地轉(zhuǎn)讓制度，城鎮(zhèn)化過程中農(nóng)民脫離土地后怎樣保障生活是個繞不開的問題。近日，北京市農(nóng)工委傳出消息，2013年北京將深入推進城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，加大農(nóng)轉(zhuǎn)非力度，推進農(nóng)民市民化，鼓勵就地城鎮(zhèn)化。
