11月28日，國務院常務會議討論通過《中華人民共和國土地管理法修正案(草案)》，對農(nóng)民集體所有土地征收補償制度作了修改。至此，新一輪農(nóng)村土地改革的大幕已徐徐拉開，相關(guān)配套改革已被提上議程。記者日前從權(quán)威人士處獲悉，國土部、住建部、農(nóng)業(yè)部三部門正醞釀制定新的土地供給條例，擬放開農(nóng)村集體建設用地上市交易，使農(nóng)村集體建設用地與城市建設用地真正實現(xiàn)同地、同權(quán)、同價。業(yè)內(nèi)人士表示，條例出臺將改變我國現(xiàn)有土地市場格局，實現(xiàn)農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)，有利于平抑土地市場價格。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生在接受記者采訪時透露，近日國土資源部曾來商會開調(diào)研會，了解能否逐步形成政府供地和市場供地的雙軌制。如果這一機制能形成，對未來十年中國房地產(chǎn)市場平衡發(fā)展是一個巨大的動力。
她認為，未來的改革就是要實現(xiàn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，形成集體用地和國有建設用地的土地供應雙軌制，這將有利于降低土地價格，進而對降低房價有好處。此外，解決農(nóng)村土地問題，可以加速我國城鎮(zhèn)化水平，進而拉動內(nèi)需。
“我國現(xiàn)行土地政策是農(nóng)民集體用地需先被政府征用，后轉(zhuǎn)為國有用地，最后入市進行交易。”聶梅生指出，我國還將在較長的時間內(nèi)進行土地改革，提高對農(nóng)民集體所有土地征地補償是動作之一，而在之后，突破農(nóng)村用地瓶頸的就是農(nóng)村集體建設用地將可以自由上市流轉(zhuǎn)，農(nóng)民成為農(nóng)村集體用地交易主體，在不觸碰18億畝耕地紅線的前提下，釋放農(nóng)村閑置土地進入建設用地。與此同時，通過稅收調(diào)節(jié)的方式，使部分土地收益成為地方財政收入。
但聶梅生指出，并不是所有農(nóng)村集體土地都會入市，只是布局在中心城區(qū)附近的，或產(chǎn)業(yè)較為集中的區(qū)域，而距離較偏遠的農(nóng)村仍有可能采用征地制度。“我國已經(jīng)在這個方向準備了很久，重慶、成都、北京、上海也都根據(jù)其不同特點進行了試點。在城鎮(zhèn)化速度加快的背景下，農(nóng)民進城，農(nóng)村建設用地與城市建設用地掛鉤后，有利于我國土地集約化發(fā)展。”中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在接受記者采訪時指出，我國農(nóng)民工離土不離鄉(xiāng)，造成了土地資源的極大浪費，近2億農(nóng)民工每年只是在農(nóng)歷春節(jié)才住在家里。因此，農(nóng)村土地實現(xiàn)改革后，農(nóng)民宅基地作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民，一方面增加了土地供給，降低房價，同時又使農(nóng)村居民即擁有了可兌現(xiàn)的資本，為其城鎮(zhèn)居民生活提供了資金基礎(chǔ)和堅實動力。但從目前來看，國家層面仍然比較謹慎。
中國證監(jiān)會主席郭樹清在日前講話中也提出，打破城鄉(xiāng)二元制度，需進行土地制度改革，在維持十八億畝耕地紅線的基礎(chǔ)上，放開農(nóng)村土地使用權(quán)流動、流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)村勞動力和土地、資本，像城里勞動力和資本一樣進入市場。這是一個基本的方向。
事實上，早在2008年，十七屆三中全會就提出“逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。”“改革征地制度，嚴格界定公益性和經(jīng)營性建設用地，逐步縮小征地范圍，完善征地補償機制。”與此同時，十八大報告又再次提出要“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例”，“讓廣大農(nóng)民平等參與現(xiàn)代化進程、共同分享現(xiàn)代化成果”，“促進城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置”。
此外，2012年一號文件中明確指出，2012年基本完成覆蓋農(nóng)村集體各類土地的所有權(quán)確權(quán)登記頒證，推進包括農(nóng)戶宅基地在內(nèi)的農(nóng)村集體建設用地使用權(quán)確權(quán)登記頒證工作，也被外界認為是土地改革加快的信號。
“農(nóng)村集體建設用地上市流轉(zhuǎn)一直是我們發(fā)展的方向，但不會一步到位，還需要改變的過程。”中國人民大學公共管理學院副院長嚴金明對記者表示。他認為，從此次土地管理法修訂來看，仍是在土地征地補償部分做文章，還沒涉及到集體土地入市流轉(zhuǎn)，因此，土地改革短時間內(nèi)還不會取得實質(zhì)性進展。
