今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格;鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城定居，購買城市住房。瞬間，房?jī)r(jià)能否下降成為人們，特別是農(nóng)民和農(nóng)民工們關(guān)注的問題。
農(nóng)民工買房對(duì)去庫存有效果？
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年底農(nóng)民工的總量為2.74億人。今年10月末商品住宅待售面積約4.4億平方米，折合約440萬套;商品房待售面積6.8億平方米，折合約680萬套。
靠農(nóng)民消耗房產(chǎn)庫存有難度
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉：農(nóng)民工就業(yè)地和可以買得起住房的地方，往往是分開的。比如90個(gè)重點(diǎn)城市的住房，往往都是農(nóng)民工難以支付得起的，而他們支付得起的住房往往分布在縣級(jí)市、縣城或建制鎮(zhèn)，這就大大增加了靠農(nóng)民工去庫存的難度。
農(nóng)民工購房需求，還需看政府政策支持力度
海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)邱廷錄：從長(zhǎng)期來看，農(nóng)民工群體有購房需求，這部分流動(dòng)人口是未來購房的主力人群。至于有多少能轉(zhuǎn)化成有效需求，還要看政府出臺(tái)什么樣的政策，支持力度有多大。
目前房?jī)r(jià)水平看，農(nóng)民工在城市買房現(xiàn)實(shí)嗎？
據(jù)國(guó)務(wù)院農(nóng)民工工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室2月發(fā)布的數(shù)據(jù)，外出農(nóng)民工月平均收入2864元。如果平均一個(gè)農(nóng)民工家庭有兩個(gè)人工作，年家庭收入約為5萬元，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考慮稅費(fèi)和裝修等費(fèi)用，負(fù)擔(dān)挺大。
農(nóng)民工在城市要買得起租得起，必須要有政府補(bǔ)貼
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉：讓農(nóng)民工進(jìn)入商品住宅市場(chǎng)買房，支付有困難。做個(gè)測(cè)算：當(dāng)前全國(guó)商品住房平均銷售價(jià)格約為6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上稅費(fèi)、裝修等費(fèi)用，保守計(jì)算一套房子總費(fèi)用為50萬元。
從這個(gè)意義上來說，要讓農(nóng)民工在城市能夠買得起或租得起房，必須要有政府的補(bǔ)貼。比如讓農(nóng)民工可以購買和租住保障性住房、對(duì)購房家庭給予金融支持和稅收優(yōu)惠，還可以采用租買混合的共有產(chǎn)權(quán)模式。要能夠做到這些，必須要對(duì)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)住房制度進(jìn)行改革，為政府給新落戶農(nóng)民工進(jìn)行各種形式的補(bǔ)貼提供政策依據(jù)。
在一線城市打工農(nóng)民工，選擇三、四線城市買房可以實(shí)現(xiàn)
海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)邱廷錄：近幾年我國(guó)農(nóng)民工收入大幅度提升。就拿打零工來說吧，在二、三線城市打一天工都能賺200元以上，一線城市會(huì)更高。所以，只要農(nóng)民工肯吃苦，收入并不是大問題。以一線城市的收入去三、四線城市買房，大部分農(nóng)民工支付首付款問題不大，但也不可能所有人均能買得起房，總會(huì)有一部分人群是選擇租房的。
讓農(nóng)民工形成真正的購房能力，應(yīng)配套什么？
僅僅為消除房地產(chǎn)庫存讓農(nóng)民工市民化，存在潛在風(fēng)險(xiǎn)
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉：一個(gè)農(nóng)民工家庭，如果有了穩(wěn)定的就業(yè)和家庭收入，政府再提供必要的基本公共服務(wù)，就具備了成為真正的市民的條件，就產(chǎn)生了比較可靠的住房需求。
如果能夠在政策支持下實(shí)現(xiàn)購買或租住住房，就會(huì)對(duì)消化庫存、帶動(dòng)住房建設(shè)和投資有幫助。但如果僅僅是為了消化房地產(chǎn)庫存來實(shí)現(xiàn)市民化，即在政策性住房金融支持下買房的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)市民化，則會(huì)存在潛在金融風(fēng)險(xiǎn)。
將房地產(chǎn)去庫存同城鎮(zhèn)化戶籍改革相結(jié)合
國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部宏觀經(jīng)濟(jì)研究室主任牛犁：現(xiàn)在去庫存的關(guān)鍵是要把農(nóng)民工培育成新市民，讓他們成為購房主力，這就要把他們納入到很多政策體系當(dāng)中，比如公租房、保障房等。
應(yīng)該把房地產(chǎn)去庫存同城鎮(zhèn)化戶籍改革結(jié)合起來。此外，還得讓開發(fā)商降價(jià)，讓房?jī)r(jià)合理回歸。這樣，面積小的、地段遠(yuǎn)一些的，新市民就能負(fù)擔(dān)得起了。
讓房地產(chǎn)商主動(dòng)降價(jià)，可能嗎？
企業(yè)主動(dòng)降價(jià)較少見，兼并重組有利于降價(jià)出現(xiàn)
海南省房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)邱廷錄：降低商品房?jī)r(jià)格是比較難的，商品房銷售是市場(chǎng)行為，降低房?jī)r(jià)可能有3種情況：第一，企業(yè)自身降價(jià)，但是空間并不是很大;第二，政府應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段，讓困難的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自動(dòng)降價(jià);第三，行業(yè)破壞性的降價(jià)，出現(xiàn)開發(fā)商大面積現(xiàn)金流斷裂，大面積的企業(yè)破產(chǎn)，房產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，投資人棄房而去，房?jī)r(jià)會(huì)大幅度下降，這是大家不想看到的結(jié)果。
此外，企業(yè)兼并重組是一個(gè)很好解決房地產(chǎn)去庫存的辦法。通過大企業(yè)兼并一些小企業(yè)，并不一定要降價(jià)，就可以消化掉現(xiàn)有庫存，確實(shí)需要降價(jià)的通過降低成本規(guī)�；_發(fā)，也有了降價(jià)空間。
